Podwyżka czynszu najmu. Kiedy wynajmujący może podnieść czynsz?
- Kiedy i na jakiej podstawie wynajmujący może podnieść czynsz za wynajmowane mieszkanie?
- Jakie zapisy dotyczące podwyżki czynszu powinny znaleźć się w umowie najmu mieszkania?
- Jak uzasadnić zmianę czynszu?
- Kiedy o zasadności podwyżki decyduje sąd?
Raz do roku możliwa jest waloryzacja czynszu najmu o roczny wskaźnik inflacji (punkt 4a. art. 8a. uopl). Nie trzeba tego zapisywać w najczęściej wykorzystywanej “zwykłej” umowie najmu, choć dobrze jest, jeśli strony wiedzą, że będzie się to odbywać. Umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego muszą mieć taki zapis, jeśli waloryzacja miałby być wykonana. Waloryzacji dokonuje się o roczny wskaźnik inflacji ogłaszany przez Prezesa GUS w drugiej połowie stycznia. Wynajmujący powinien przemnożyć czynsz najmu przez wskaźnik, najlepiej zaokrąglić do pełnych złotych, i poinformować najemcę o nowej wysokości czynszu, od kolejnego miesiąca. Nie trzeba zachowywać kilkumiesięcznych terminów, to niemalże automatyczna podwyżka “o inflację” – ale tylko tę roczną, nie obliczaną z miesiąca na miesiąc.
Waloryzacja czynszu możliwa jest prawie od razu po podpisaniu umowy: jeśli najem rozpoczął się w grudniu lub nawet w styczniu, od lutego lub marca czynsz może być waloryzowany – w zależności od tego, jak wypadają terminy płatności w stosunku do daty ogłoszenia wskaźnika przez GUS. Waloryzacja nie wyklucza podwyżek czynszu z innych powodów.
Przykład: w styczniu tego roku GUS ogłosił, że wskaźnik rocznej inflacji to 105,1. Czynsz najmu wynosił do tej pory 2100 złotych, więc mnożymy go przez 105,1% czyli będzie to kwota 2207,1 złotych. Zaokrąglamy w dół, bo końcówka jest poniżej 50 groszy, czyli czynsz będzie wynosić 2207 złotych miesięcznie. Jeśli czynsz wynosił 3000 złotych – po waloryzacji będzie to 3153 złote. W kolejnym roku tę nową kwotę mnożymy przez podawany znów wskaźnik inflacji GUS. Waloryzujemy to, co jest w umowie czynszem najmu, nie przeliczamy opłat, które najemca wnosi sam do wspólnoty lub spółdzielni – to jest wyliczane przez administrację.
Umowy najmu mieszkania a podwyżka czynszu
Przeważnie w najmie rynkowym podpisywane są umowy na rok, czasem dwa lata, rzadko są to umowy na czas nieokreślony. Przyjęło się, że stawkę czynszu zmienia się pomiędzy umowami, czasem w momencie przedłużenia najmu na kolejny okres, ale można to robić również w trakcie umowy. Najem okazjonalny i najem instytucjonalny mogą wymagać nieco innej procedury, również ze względu na treść aktów o poddaniu się egzekucji, będących załącznikami do tych umów. Wymagane jest wprowadzenie zapisów pozwalające na waloryzację czynszu i jego podwyżki, ponieważ brak takich procedur w umowach najmu okazjonalnego i instytucjonalnego nie daje podstaw do zmian.
Należy jeszcze odróżnić, czy zmienia się wysokość opłat za media i ich zużycie: na przykład rosną rachunki za prąd, wodę ogrzewanie, czy może zmienia się wysokość czynszu najmu, czyli opłaty wyłącznie dla właściciela za wynajem mieszkania. Wysokość rachunków, szczególnie jeśli były one bezpośrednio przypisane najemcy, to nie jest podwyżka czynszu najmu i niestety może wynikać ze zmiany innych umów, cenników i po prostu zużycia mediów. Jeśli jednak wszystkie opłaty były wliczone w czynsz najmu, to należy zmieniać wysokość czynszu zgodnie z przepisami z Ustawy o ochronie praw lokatorów, inną drogą jest po prostu inne opisanie odpowiedzialności za opłaty w umowie lub aneksie do umowy najmu.
Najbardziej rosnącym ostatnio obciążeniem właścicieli mieszkań są raty kredytów hipotecznych – ze względu na znaczny wzrost oprocentowania. Niestety, sam wzrost rat nie może być uzasadnieniem wzrostu czynszu najmu, bo kredyt obciąża jedynie właściciela, a nieruchomość jest tylko zabezpieczeniem. W podobnej sytuacji byli wcześniej kredytobiorcy frankowi, inwestujący w mieszkania na wynajem, którzy bardzo odczuli wzrost wysokości rat ze względu na kurs franka szwajcarskiego, ale nie przekładało się to na czynsze najmu.
Jakie są wyjątkowe przypadki, kiedy można podwyższyć czynsz? O tym piszemy w dalszej części tekstu.
Wypowiedzenie umowy najmu czy porozumienie?
Podwyżka czynszu najmu to pismo skierowane do najemcy przez wynajmującego, w którym wypowiada on dotychczasową wysokość czynszu najmu i określa nowy czynsz. Forma pisemna jest obowiązkowa, do tego liczą się oczywiście terminy od momentu doręczenia takiego pisma: podwyżka musi być zapowiedziana na trzy miesiące naprzód, najemca ma 14 dni na reakcję: prośbę o uzasadnienie lub nieprzyjęcie podwyżki.
Strony umowy mogą wprowadzać zmiany podpisując wspólnie porozumienia stron, aneksy do umowy najmu. Jeśli zatem wynajmujący i najemca podpiszą wspólnie dokument, że czynsz najmu zmienia się od danego dnia, to oczywiście nie trzeba do tego żadnych uzasadnień, wyliczeń i wcześniejszych zapowiedzi. Jeśli strony zgodnie podjęły taką decyzję, to nie ma już też możliwości prosić o dodatkowe dokumenty i uzasadnienia, dlatego warto sprawdzać, czy tylko potwierdzamy odbiór pisma, czy może jednak podpisujemy aneks lub porozumienie stron. Ze względu na zmiany dotyczące zasad opodatkowania przychodów z najmu od 2023 roku, wielu właścicieli obecnie przenosi wszelkie opłaty administracyjne i za media na najemców, a takie zmiany możliwe są tylko w formie aneksu do umowy najmu.
Uzasadnienie podwyżki czynszu najmu
Waloryzacja czynszu najmu o roczny wskaźnik inflacji nie wymaga uzasadnienia, uprzedzenia, jednak przydatne jest po prostu wyliczenie i przekazanie tej informacji drogą ustaloną z najemcą, ile po zmianie będzie wynosić czynsz. Natomiast inne podwyżki – poza opłatami za media, bo to są zmiany niezależne od wynajmującego – powinny mieć uzasadnienie, przedstawiane na życzenie najemcy. Wynajmujący ma 14 dni od otrzymania pisma od najemcy na przekazanie dokładnego wyliczenia i opisu, z czego wynika podwyżka, jak została wyliczona jej wysokość, na czym opierał się wynajmujący. Ustawa o ochronie praw lokatorów… zawiera dokładne opisy, jak wyliczać można maksymalną podwyżkę, ale również zawiera informację, że uzasadnieniem może być “godziwy zysk” i podążanie za ogólnym poziomem czynszów najmu na rynku.
Jeśli wynajmujący nie przedstawi żadnego uzasadnienia, to podwyżka nie wchodzi w życie. Samo uzasadnienie może być też podstawą negocjacji pomiędzy stronami lub – jeśli tak zdecyduje najemca, może wnieść sprawę do sądu, który będzie rozstrzygał o zasadności podwyżki. W czasie trwania sprawy sądowej najemca płaci dotychczasowy czynsz najmu, jeśli jednak sąd uzna argumentację wynajmującego i samą podwyżkę, trzeba będzie dopłacić różnicę za czas rozpatrywania sprawy.
Kiedy i jak często można podwyższać czynsz?
Nie można zapowiadać kolejnej podwyżki czynszu, jeśli od ostatniej nie minęło jeszcze 6 miesięcy. Te wszystkie reguły dotyczące formy pisemnej, wymaganego czasu, możliwych uzasadnień, do tej pory sprawiały, że wysokość czynszów zmieniała się głównie pomiędzy umowami najmu, a nie w trakcie rocznego z reguły kontraktu. Ostatnio bardzo szybko rosnące czynsze sprawiają jednak, że wynajmujący decydują się jednak na podwyższanie czynszów w trakcie umów, ale najemcy też mają za sobą wiele przepisów chroniących ich przed znacznymi podwyżkami. Warto również zastanowić się nad umowami najmu na wiele lat, co może dawać większą stabilizację obu stronom najmu, uzupełnionymi o waloryzację czynszów i z przeniesieniem płatności za szybko drożejące media na najemców, którzy są w stanie kontrolować to, ile ich zużywają.
Pamiętać zatem należy, że: zapowiedź podwyżki powinna być na 3 miesiące naprzód, jeśli najemca ją przyjmie, to dopiero po 6 podwyższonych płatnościach można znów informować o planach kolejnej podwyżki. Wyjątkiem jest waloryzacja raz do roku – nie wymaga zachowania takich terminów, wystarczy zdążyć poinformować najemcę przed zapłatą czynszu za kolejny miesiąc, po ogłoszeniu danych przez prezesa GUS.
Czy zmiany czynszu najmu wpływają na wysokość kaucji?
Niespodzianką dla obu stron, które w dowolny sposób dokonują podwyższania czynszów najmu może być potem rozliczanie kaucji. Na początku najmu nawet jeśli kaucja jest określona po prostu kwotą, to w przepisach jest określona w proporcji do czynszu: może stanowić równowartość miesięcznego czynszu lub 1,5 czynszu, maksymalnie może być to 12 czynszów najmu z dnia podpisania umowy. Jeśli waloryzujemy czynsz o inflację, to kaucję należy również waloryzować, ale nie prosząc najemcę o dopłatę, ale na przykład poprzez uzyskanie odsetek od lokaty bankowej, na której trzymamy kaucję – to powinno z reguły pokrywać wysokość inflacji.
Jeśli więc w momencie zakończenia najmu czynsz jest wyższy, niż w początkowych zapisach umowy, to należy przeliczyć kaucję, aby stanowiła znów taką samą proporcję do czynszu, czyli zwrócić po prostu więcej, niż najemca wpłacił na początku. To dość trudne wyliczenia, a świadomość tej zasady nie jest powszechna, ale warto sprawdzać reguły najmu również w tej kwestii.
Przykład: w umowie najmu we wrześniu 2021 roku czynsz najmu ustalono na 1700 złotych, kaucję na 2500 złotych, najemca płacił jeszcze opłaty bezpośrednio do spółdzielni – to możemy pominąć w dalszych obliczeniach. Kaucja stanowiła zatem 1,47 czynszu najmu (1700/2500). Właściciel waloryzował czynsz w lutym 2022 roku o inflację, czyli podwyższył go do 1787 złotych. Przy rozliczaniu kaucji na koniec umowy w sierpniu 2022 powinien uwzględnić podwyższoną wysokość kaucji: 1,47*1787 złotych = 2626,89 złotych i od tej kwoty dokonywać potrąceń lub ją zwrócić w całości najemcy.
Podsumowanie
Podwyżki czynszu najmu są w polskim prawie dość dokładnie uregulowane: jak należy to robić, jak często, jak duża może być podwyżka. Do tej pory, przy stosunkowo krótkich umowach rocznych zmiany wysokości czynszów odbywały się wraz ze zmianą umowy, ale teraz rynek przyspieszył. Najemcy mają przepisy, które ich chronią w czasie umowy, wynajmujący mogą zawsze negocjować i proponować zmiany, ale rozliczenia finansowe zawsze najlepiej robić pisemnie i w jak najbardziej przejrzysty sposób. Warto też brać pod uwagę, że dotychczasowy najemca, płacący i otwarty na rozmowy, jest już zweryfikowany i po prostu mieszka – żadna ze stron nie ma dodatkowych kosztów przeprowadzki, dlatego warto rozważać przedłużanie umowy najmu mieszkania, a nie zawsze dążyć do zmiany.
