Najem okazjonalny – czym jest ta forma wynajmu mieszkania?
Umowa najmu okazjonalnego mieszkania to jedna z dostępnych form umów najmu, która powinna być pisemna, mieć co najmniej dwa załączniki (o tym opowiemy więcej poniżej) i wymaga wizyty u notariusza. Jest jeszcze kilka szczegółów, o których trzeba wiedzieć, aby najem okazjonalny był dobrze wykorzystaną formą umowy najmu.
Co to jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to forma umowy, opisana w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, na czas określony do 10 lat, i musi mieć załączniki: akt o poddaniu się egzekucji i wskazanie lokalu do wyprowadzki – zobowiązania najemcy. Umowa może mieć dodatkowe załączniki, na przykład jeśli najemca nie ma własnego lokalu i inna osoba wyraża zgodę na wskazanie jej lokalu do wyprowadzki. Do tego wskazane jest jeszcze spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, jako kolejnego załącznika do umowy najmu. Najem okazjonalny to prawny zapis pewnej sytuacji: wynajmujący nie planuje korzystać ze swojego mieszkania lub domu przez określony czas, dzięki czemu może korzystać z niego najemca. Dzięki wszystkim dokumentom zebranym na początku najmu i rejestracji umowy w urzędzie skarbowym, wynajmujący uzyskuje możliwość “ominięcia” postępowania sądowego, gdyby najemca nie chciał się po zakończeniu umowy wyprowadzić. Wystarczy uzyskać wyłącznie klauzulę wykonalności w sądzie na akcie o poddaniu się egzekucji i można na tej podstawie zatrudniać komornika do wykonania eksmisji pod adres wskazany przez najemcę w jednym z załączników do umowy najmu okazjonalnego. W ten sposób wynajmujący może odzyskać mieszkanie lub dom w sposób legalny i szybki: nadanie klauzuli wykonalności trwa kilka dni roboczych w każdym sądzie – jeśli sąd nie będzie miał zastrzeżeń co do kompletności wniosku. Niezbędne jest załączenie poświadczenia zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego po rozpoczęciu najmu.
Kto może podpisywać umowę najmu okazjonalnego?
Struktura i zakres umowy najmu okazjonalnego przechodziły kilka zmian. Obecnie są pewne ograniczenia dotyczące tego, kto może być wynajmującym, a kto najemcą. Wynajmujący (lub właściciel) nie może być profesjonalistą rynku nieruchomości lub najmu – najczęściej jest to po prostu osoba fizyczna. Czasem, jeśli ktoś ma jednoosobową działalność lub nawet jeśli firma ma na wynajem mieszkanie, może skorzystać z najmu okazjonalnego, jeśli tylko najem lub zarządzanie nieruchomościami nie są w zakresie standardowej działalności i nie są zawarte w kodach PKD. Najemca nie może być osobą prawną (na przykład fundacja, spółka), umowę najmu okazjonalnego po stronie najemcy może podpisać wyłącznie osoba fizyczna, biorąc lokal w najem na własne potrzeby. Czasem firmy chcą najmować mieszkania dla swoich pracowników, na przykład na czas kontraktu, i umowa najmu okazjonalnego jest możliwa jedynie w przypadku, kiedy wspólnie będzie występować jako najemca osoba fizyczna i firma. Urzędy skarbowe uznają również, że osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą są jednocześnie osobami fizycznymi i mają swoje potrzeby mieszkaniowe, więc mogą być najemcami w umowach najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny to najczęściej umowa zawierana pomiędzy osobami fizycznymi.
Dlaczego najem okazjonalny jest wykorzystywany coraz częściej?
W 2020 roku wg danych Ministerstwa Finansów prawie 40 tysięcy podatników zgłosiło zawarcie umowy najmu okazjonalnego. To wciąż niewielki odsetek, bo spośród ponad 855 tysięcy podatników wykazujących najem w zeznaniach podatkowych to tylko niespełna 5%. Jednak coraz częściej można już w ogłoszeniach spotkać się z informacją, że będzie zastosowana umowa najmu okazjonalnego, często pośrednicy nieruchomości pomagają wynajmującym właśnie w przeprowadzeniu całego takiego procesu. Dzięki profesjonalizacji najmu detalicznego – zaangażowaniu pośredników i zarządców najmu – umowy najmu okazjonalnego są stosowane coraz częściej. Najem okazjonalny daje poczucie większego bezpieczeństwa właścicielowi mieszkania lub domu, właśnie ze względu na możliwość wykorzystania “szybszych” procedur w razie problemów z wyprowadzką najemcy. Akt o poddaniu się egzekucji – dokument spisywany u notariusza jako załącznik do umowy najmu okazjonalnego, powoduje, że takie umowy stosuje się do droższych, większych nieruchomości i w przypadku, kiedy umowa ma trwać co najmniej rok i dłużej. Potencjalny najemca, który zgadza się na dodatkowe kroki przy umowie najmu i nawet na wizytę u notariusza i podpisanie aktu notarialnego o bardzo poważnym tytule – to najemca któremu zależy na najmie i jest małe prawdopodobieństwo, że pojawią się później problemy w czasie najmu. Część najemców odstrasza dłuższa procedura, ale korzyść z umowy najmu okazjonalnego może wynikać dla obu stron: w większości umów zmiana wysokości czynszu wymaga podpisania całkowicie nowej umowy, czas najmu to co najmniej rok, a często dłużej – to daje najemcom większą stabilność, niż w przypadku “zwykłych” umów najmu.
Najem okazjonalny – koszty
Przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego na pewno trzeba liczyć się z kosztem aktu o poddaniu się egzekucji. Koszt takiej usługi jest ograniczony w artykule 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów i wynosi on maksymalnie 10% minimalnego wynagrodzenia. To cena wyłącznie za sporządzenie aktu, dodatkowo należy doliczyć koszt wypisu i ewentualnie poświadczenia podpisu na oświadczeniu o wskazaniu adresu do wyprowadzki. Oznacza to, że za usługi notariusza dotyczące załączników do umowy najmu okazjonalnego płaci się w 2022 roku od 350 do 450 złotych – w zależności od zakresu. Najemca może stawić się u notariusza sam z niezbędnymi dokumentami, nie jest wymagana obecność wynajmującego. Należy wcześniej ustalić, kto pokrywa koszty notariusza: najczęściej bywa to wynajmujący, czasem każda ze stron płaci połowę, czasem najemca płaci za tę usługę. Nie jest określone w prawie, kto powinien to robić.
Ze względu na to, że najem okazjonalny pozwala na inne regulowanie obowiązków stron, niż jest to zapisane w Ustawie o ochronie praw lokatorów, dobrze jest albo zakupić umowę od kancelarii prawnej specjalizującej się w takich umowach, albo dopasować lub nawet skonstruować taką umowę odpowiednią do własnych potrzeb i preferencji. Szczególnie rozpoczynając najem i korzystanie z takiej formy najmu dobrze jest mieć opcję konsultowania zapisów z prawnikiem. Jeśli w całej procedurze korzysta się ze wsparcia pośrednika nieruchomości lub zarządcy najmu, który zajmuje się regularnie takimi umowami, to jest to najczęściej odpłatna usługa – w pakiecie z innymi czynnościami. Trudno jest podać kwotę, jaką należy zapłacić, ponieważ bardzo różny może być zakres usług i rozłożenie płatności w czasie.
W niestandardowych sytuacjach – na przykład wynajem domu z powierzchnią użytkową, prośba od najemcy o wystawianie faktur – warto jeszcze dodatkowo skorzystać z usług doradców podatkowych lub firmy księgowej. Czasem takie uwagi wpływają nawet na sposób zapisu czynszów lub innych opłat w umowie najmu, dlatego warto rozważyć skorzystanie z takich usług wcześniej, przed podpisywaniem umowy najmu okazjonalnego.
Umowa najmu okazjonalnego – dodatkowe zapisy
Najem okazjonalny jest dokładnie zdefiniowany w Ustawie o ochronie praw lokatorów i warto dokładnie przejrzeć zapisy artykułów od 19a do 19e – ten ostatni zawiera wskazanie, które przepisy z ustawy mają zastosowanie do takiej umowy – pozostałe nie obowiązują. Dlatego warto zdecydować i sprawdzić, czy w treści umowy są zapisy dotyczące obowiązków najemcy i wynajmującego, stanu lokalu wymaganego w trakcie i na koniec najmu, czy są zapisane szczególne warunki wypowiedzenia takiej umowy dla najemcy i wynajmującego – poza brakiem płatności czynszu i zagrażaniem innym osobom. Można po prostu “włączyć” konkretne przepisy z Ustawy, albo wpisywać w umowę odpowiednie paragrafy. Warto po prostu brać pod uwagę, że można wymagać tego, co nie jest zapisane w umowie, od dowolnej strony umowy najmu.
Ryzyko w najmie okazjonalnym
Najem i oddanie komuś w użytkowanie przedmiotu, jakim jest mieszkanie lub dom wraz z całym wyposażeniem, to dość ryzykowne postępowanie. Można się zabezpieczać na różne sposoby w umowach, między innymi korzystając z najmu okazjonalnego, ale zawsze pozostaje pewien margines niepewności, ponieważ do najmu stosuje się przepisy wielu ustaw, w tym również tych o komornikach sądowych i egzekucji, dotyczących postępowania komorniczego, w końcu przepisów – również z kodeksu karnego – chroniących lokatorów i zakazujących eksmisji “na bruk”. Osoby dobrze znające przepisy są w stanie wykorzystać brak dobrego zgrania pomiędzy różnymi przepisami. Niestety nawet dobra umowa najmu okazjonalnego, z odpowiednimi załącznikami, nie zawsze będzie wyjściem chroniącym przed osobami nadużywającymi przepisów chroniących lokatorów i wykorzystującymi wszelkie możliwości przedłużania postępowań dowolnych organów państwa. Dlatego nie można uznać, że najem okazjonalny daje pełne bezpieczeństwo wynajmującemu. Zawsze warto podjąć dodatkowe kroki w celu sprawdzenia najemcy przed podpisaniem umowy, ubezpieczać się dodatkowo i korzystać z porad specjalistów, żeby dokładnie przestrzegać procedur w sytuacjach konfliktowych i spornych.
Podsumowanie
Umowa najmu okazjonalnego jest coraz częściej stosowana na rynku przez właścicieli indywidualnych wynajmujących swoje mieszkania i domy. Wiąże się z koniecznością załatwiania dodatkowych formalności u notariusza i kosztami takiej usługi, ale daje też nieco większą pewność co do zamiarów najemcy, możliwości odzyskania mieszkania od lokatora i opisywania zasad najmu w samej umowie. Nie daje 100% zabezpieczenia przed dowolnymi problemami, ale poprzez zaangażowanie czasu i pieniędzy w przeprowadzenie całej procedury, najem okazjonalny jest bardziej stabilny i długotrwały, niż w ramach typowych umów najmu.
