Problem z definicją wynajmującego i najemcą ma chyba większość osób, które nagle muszą podpisać w odpowiednim miejscu umowę najmu. Trudno jest po pierwszym przeczytaniu zrozumieć ogłoszenia “wynajmę mieszkanie” – ktoś szuka mieszkania do zamieszkania, czy chce oddać mieszkanie w użytkowanie komuś innemu? W tym artykule dowiesz się, kim jest najemca, jakie ma obowiązki i prawa oraz kiedy przestaje się być najemcą.
Kiedy stajemy się najemcą?
Określenia wynajmujący i najemca są powiązane z najmem. Bez umowy (choćby ustnej) nie wiadomo, kto jest którą stroną. Mamy więc osobę lub instytucję, która wydaje mieszkanie w najem – wynajmującego. Nie musi to być właściciel, choć często dla jasności przekazu używa się tego słowa zamiennie z wynajmującym. I to właśnie ten, kto dysponuje lokalem i może pobierać czynsz jest wynajmującym.
Najemca to osoba, która bierze na siebie obowiązki związane z lokalem: płatności czynszu, utrzymanie w dobrym stanie. Można powiedzieć, że jeśli ktoś szuka mieszkania, w którym chce zamieszkać, to powinien napisać w ogłoszeniu “najmę lokal”. Jest to jednak jeszcze mało popularne określenie.
Tak jak wynajmujący nie musi być właścicielem, tak i najemca nie musi mieszkać w mieszkaniu, które jest przedmiotem umowy najmu między nimi. Najemca odpowiada za płatności, ale zdarza się (często w przypadku najmłodszych, niepełnoletnich studentów i uczniów), że w umowie są oni wpisani jedynie jako mieszkańcy. Najemcą są płacący za mieszkanie lub pokój rodzice, którzy może czasem bywają w lokalu, ale przede wszystkim ponoszą odpowiedzialność za zobowiązania z umowy najmu.
Najemcą i wynajmującym stajemy się w momencie zawarcia umowy najmu. Można być jednocześnie najemcą w jednej umowie, a wynajmującym w innej. Zdarza się to w przypadku wszystkich firm zajmujących się podnajmem. Wtedy pojawia się nawet termin podnajemca – jest on używany również w regulacjach prawnych do opisu takich złożonych sytuacji, ale rzadko w ogólnych umowach najmu.
Prawa i obowiązki najemcy
Bardzo krótko można opisać, że najemca ma przede wszystkim obowiązek płacić czynsz najmu, w zamian za co ma prawo korzystać z najętego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Dokładniejszy katalog obowiązków jest w Ustawie o ochronie praw lokatorów, tam opisane są na przykład naprawy, których powinien dokonywać najemca na swój koszt, stan mieszkania na koniec najmu i odpowiedzialność za porządek w częściach wspólnych budynku.
Prawem najemcy jest korzystanie z lokalu bez przeszkód i utrudnień. Nie można wykonywać remontów, które powodują uciążliwości, nie można odłączyć najemcy mediów. Cały budynek, w którym jest mieszkanie, powinien być utrzymywany w dobrym stanie technicznym i sanitarnym. Najemca ma prawo do dysponowania lokalem: może przyjmować gości, w określonych sytuacjach może go podnajmować oraz zameldować się w mieszkaniu na podstawie umowy najmu. Wszelkie zasady – na przykład odnośnie zwierząt w mieszkaniu, palenia papierosów – powinny być ustalane w umowie najmu i mieć odniesienie do lokalnych regulaminów porządku domowego.
Czego najemca nie może zrobić z mieszkaniem?
Ogólnie najemca powinien dbać o mieszkanie lub inny lokal, ale na pewno nie może zmienić przeznaczenia: zrobić salonu piękności w mieszkaniu, akademika – w biurowcu, hotelu – w domku jednorodzinnym. Małe zmiany jak malowanie, przestawienie mebli, montaż rolet bez uszkodzenia okien są oczywiście możliwe – jeśli dają się szybko odwrócić i usunąć. Najemca nie może bez porozumienia z wynajmującym w jakikolwiek sposób zmieniać rozkładu mieszkania: przestawiać ścian, wybijać dodatkowych drzwi lub okien, przerabiać instalacji wewnętrznych. To już zbyt duże zmiany, czasem wymagające fachowej wiedzy lub nawet pozwolenia na budowę.
Nie powinno się zasłaniać otworów wentylacyjnych. Wynika to z zasad eksploatacji i bezpieczeństwa w mieszkaniu lub domu. Nie można również być uciążliwym dla sąsiadów: poprzez uporczywe hałasy, nieprawidłowe użytkowanie lokalu – i na przykład zalewanie sąsiadów, w końcu przez przykre zapachy i tworzenie zagrożenia epidemiologicznego. Jeśli ktoś w ogóle nie wyrzuca śmieci lub ma hodowlę dowolnych zwierząt, w szczególności sześcionogich, szybkich, brązowych insektów. Takie zasady opisane są przeważnie w regulaminach porządku domowego, ale i w ogólnych przepisach prawa.
Wypowiedzenie umowy przez najemcę
Najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu na zasadach ogólnych lub zapisanych w umowie – jeśli to umowa na czas określony. Ogólne zasady wypowiedzenia dotyczą sytuacji, kiedy lokal stał się niezdatny do zamieszkania. Na przykład został tak zalany, że wymaga remontu i wymiany podłóg, instalacja ogrzewania jest zupełnie niesprawna lub została odłączona w całym budynku, wichura zerwała dach, nadzór budowlany wydał zakaz użytkowania obiektu. Jeśli w wyniku różnych okoliczności mieszkanie nie może spełniać swojej funkcji, to można wypowiedzieć umowę najmu. Jeśli w wyniku zdarzeń życiowych najemcy po prostu zmieniały się plany, to może po prostu wypowiedzieć umowę najmu: ale tylko jeśli to umowa na czas nieokreślony. Wtedy, zgodnie z przepisami obowiązują trzy miesiące wypowiedzenia. Jest stosunkowo mało umów na czas nieokreślony w najmie rynkowym, przeważnie są podpisywane umowy na czas określony: rok, kilka miesięcy. Jeśli w umowie na czas określony nie ma wskazanych sytuacji, kiedy najemca może wypowiedzieć umowę, to jedyną opcją jest rozwiązanie jej za porozumieniem stron.
Jak właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?
W przypadku wynajmującego, który wypowiada umowę najmu, obowiązują podobne zasady. Najemca nie płaci i nie wywiązuje się z podstawowego obowiązku, a do tego także nie przestrzega innych zapisów umowy? Właściciel powinien poinformować lokatora i określić czas na wpłacenie pieniędzy lub poprawę sytuacji. Jeśli nadal nie wywiązuje się z umowy, wynajmujący może ją rozwiązać z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia.
Jeśli najemca przestrzega zapisy umowy najmu, to wynajmujący nie może bez powodu wypowiedzieć umowy – może jedynie zgodnie z przepisami lub ustaleniami samej umowy podnieść czynsz najmu. W sytuacji, gdy najemca nie przyjmie nowej stawki czynszu, umowa wygasa. Drugi przypadek – tylko przy umowach na czas nieokreślony, to własna potrzeba mieszkaniowa właściciela lub członka jego rodziny, ale wówczas okres wypowiedzenia trwa 3 lata.
Lokator – najemca po wypowiedzeniu
Kiedy kończy się umowa, a najemca się nie wyprowadził, to staje się lokatorem: osobą, która zamieszkuje, ale nie ma żadnego tytułu prawnego. Taka osoba jest objęta przepisami o ochronie praw lokatorów, ale może być poprzez sądy zobowiązana do płacenia odszkodowania za zajmowanie lokalu i do opuszczenia mieszkania.
Podsumowanie
Najemca to określenie powiązane z pozycją w umowie najmu, dotyczy strony biorącej na siebie obowiązki związane z mieszkaniem, w tym płacenie czynszu najmu. Najemca ma sporo praw, kilka obowiązków, może swobodnie korzystać z najętego lokalu, ale warto to sprawdzać w zapisach umowy najmu. Czasem może wypowiedzieć umowę najmu, choć trudniej jest wypowiedzieć umowę tej drugiej stronie – wynajmującemu. Kiedy kończy się umowa najmu najemca może stać się lokatorem, choć czasem może być tak określany wcześniej.
Hanna Milewska-Wilk 18.12.2022
